文정부 다주택자 규제, 서울 집값 오히려 상승 부추겨

서울에 거주하는 김모씨는 최근 지방의 주택을 매각하고 1주택자가 됐다. 그는 현재 평택시에 한 채를 보유하고 있으나, 이번 기회에 이를 매각해 서울에서 아파트를 마련할 계획이다. 김씨는 “다주택자 규제가 사라지지 않는 이상 1주택자가 가장 안전한 것 같다”며 “서울에 '똘똘한 한 채'를 갖는 것이 최선의 선택”이라고 말했다.

최근 들어 서울 아파트 쏠림 현상이 더 심화되고 있다. 26일 파이낸셜뉴스가 최근 1년간 한국부동산원의 아파트 매매 실거래지수를 분석한 결과, 시장 침체에도 불구하고 서울 아파트 가격은 6.16% 상승한 것으로 나타났다. 일부 지역에서는 매매가격이 10% 이상 올랐으며, 50억원 이상의 고가 주택 거래도 폭증했다.

전문가들은 이러한 현상이 문재인 정부 때 도입된 다주택자 규제가 그대로 유지되면서 발생했다고 분석한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제 후유증이 계속되면서 양극화를 더욱 부추기고 있다”고 지적했다.

아파트는 서울로... 고가 거래와 가격 상승

한국부동산원의 매매 실거래지수를 분석한 결과, 지난해 1분기부터 올해 1분기까지 서울 강남 4구의 아파트 가격이 크게 상승했다. 서초구는 7.47%, 강남구는 9.42%, 송파구와 강동구는 각각 10.35%, 10.18% 상승했다. 반면, 인천과 경기 지역은 각각 3.52%, 4.16% 상승하는 데 그쳤다.

서울 아파트 매수 행렬이 이어지면서 고가 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 올해 1~4월 전국에서 50억원 이상 매매 거래는 67건으로, 대부분이 서울과 강남권에 집중됐다. 이는 지난해 같은 기간의 30건에 비해 두 배 이상 증가한 수치다.

文정부 다주택자 규제의 영향

문재인 정부는 다주택자를 '적폐'로 규정하고 강력한 규제 정책을 시행했다. 2017년 5월부터 재건축 조합원의 주택 공급수를 제한하고, 8월에는 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제 등의 조치를 발표했다. 2018년에는 다주택자 종부세 중과세율 신설, 주택임대사업자 대출 규제 등이 도입됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 규제가 서울 아파트 수요만 늘리면서 부작용을 키우고 있다”고 평가했다. 실제로 서울 아파트 매매 거래 중 외지인 비율은 2017년 19.3%에서 2023년 24.6%로 상승했다. 문재인 정부 5년 동안 서울 아파트 매매가는 94.15% 폭등했으며, 지방 아파트값은 19.17% 상승에 그쳤다.

지방 소멸 및 전세 시장 불안

현 정부가 규제 완화 정책을 내놓고 있지만, 현장에서 체감하는 다주택자 규제는 여전하다는 평가가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시장 침체와 인구 감소로 '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 계속될 것”이라고 전망했다.

다주택자 규제는 서울 쏠림 현상과 지방 소멸, 민간 임대 물량 축소 등 다양한 문제를 야기하고 있다. 이 연구위원은 “공공 임대만으로는 줄어든 임대를 충당할 수 없다”며 “양극화와 지방 소멸, 전세 시장 불안 등 문제 해결을 위해 다주택자 규제의 패러다임을 바꿀 필요가 있다”고 강조했다.

고 교수는 “무조건 주택 수로 다주택자를 규정하는 것은 시대에 맞지 않다”고 지적하며, 다주택자 규제 정책의 재검토를 촉구했다.