땅은 거짓말 안한다? 모르면 손해보는 토지투자의 진실!!

부동산 공부를 하다보면 자연스럽게 접하게 되는 단어 중 하나가 ‘맹지’입니다. 토지투자자라면 누구나 알고 있어야 하는 용어이지만 대부분 사람들이 쉽게 접하기 어려운 분야이기도 합니다. 그래서 이번 시간에는 맹지란 무엇인지, 그리고 어떻게 하면 맹지를 탈출할 수 있는지 알아보겠습니다.

맹지는 왜 피해야하나요?
맹지는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅을 말합니다. 건축법상 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하는데, 맹지는 이 조건을 충족시키지 못하기 때문에 개발 자체가 불가능합니다. 만약 내 땅이 맹지라면 다른 땅 주인에게 길을 만들어달라고 요청하거나, 주변 시세보다 저렴하게 매입해서 진입로를 확보하면 됩니다.

맹지도 가치가 있나요?
맹지가 무조건 쓸모없는 땅인 것은 아닙니다. 오히려 활용 방법에 따라 높은 수익률을 올릴 수 있는 땅이죠. 예를 들어 구거(인공 수로) 옆에 위치한 맹지인 경우, 구거점용허가를 받아 구거 위에 다리를 놓아 진출입로를 확보한다면 훌륭한 전원주택부지로 탈바꿈할 수 있습니다. 또한 지적도상으로는 맹지지만 현황도로가 존재하는 경우엔 해당 지자체에 문의 후 주택 신축이 가능한지 여부를 파악할 수 있습니다.

맹지탈출방법 알려주세요!
맹지에서는 두 가지 방법으로 탈출할 수 있습니다. 첫 번째는 인접토지 소유주로부터 통행권을 얻는 것이고, 두 번째는 직접 도로를 개설하는 것입니다. 먼저 인근 토지소유자로부터 통행권을 얻는 방법은 민법 제219조 주위토지통행권이라는 조항에 근거하는데요. 다음과 같은 요건을 만족시켜야 합니다.
첫째, 공로와의 거리가 가까운 경우
둘째, 통로개설비용이 많이 들지 않는 경우
셋째, 기존 통로가 있더라도 차량 접근이 어렵거나 과다한 비용이 드는 경우
넷째, 이미 기존 통로가 있더라도 장래에 이용가치가 증가할 여지가 있는 경우
다섯째, 타인 소유의 토지라도 개인의 이익을 위해 충분히 통행할 수 있는 경우
여섯째, 통행권자가 통행지 소유자에게 보상을 해주는 경우
위 여섯 가지 사항들을 모두 만족시킨다면 자신의 토지 일부를 내어주고 이웃 토지를 통행할 수 있게 됩니다. 하지만 이러한 상황에서도 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 그것은 바로 분할청구소송입니다. 만일 한 필지의 토지를 여러 명이 공유하고 있다면 각자 지분만큼 권리를 주장할 수 있고, 이를 분할청구소송을 통해 해결할 수 있습니다. 다만 이때 유의해야 할 점은 소송기간이 상당히 오래 걸린다는 것입니다. 따라서 사전에 전문가와 상담을 통해 진행여부를 결정하는 것이 좋습니다.

 지금까지 맹지에 대해 알아보았는데요. 앞으로 토지투자를 하실 때 맹지라는 말을 들으면 당황하지 마시고 차근차근 알아가시면 좋을 것 같습니다.