10년 뒤에도 안 떨어지는 아파트 고르는 법(서울편)

서울집값이 계속해서 상승곡선을 그리고 있다. 부동산 전문가들이 말하는 공통점은 공급부족이다. 하지만 과연 그럴까? 수요공급법칙과 다른 관점에서 접근해보자.

부동산 시장에서는 항상 수요와 공급 법칙이 적용된다. 이 둘 사이엔 어떤 관계가 있을까?
수요란 일정 기간 동안 특정 재화나 서비스를 구입하고자 하는 욕구이고, 공급이란 일정 기간 동안 판매하고자 하는 상품의 양을 말한다. 즉, 수요량(Q)은 해당 재화 및 서비스를 원하는 사람의 수이며, 공급량(Q)은 이를 제공하기 위해 생산자가 보유하고 있는 재고품 또는 앞으로 생산할 수 있는 최대 수량을 의미한다. 따라서 수요량 > 공급량 이면 초과수요 상태가 되고, 반대로 수요량 < 공급량 이면 초과공급 상태가 된다.

그렇다면 왜 우리나라에선 유독 주택가격이 오를까?
주택시장에서의 수요-공급 불균형 현상은 크게 두 가지 요인에 의해 발생한다. 첫째, 정부 정책 등 외부요인에 의한 경우다. 예를 들어 경기침체 시 건설사 입장에서는 미분양 리스크를 줄이기 위해 분양물량을 축소하게 되는데, 이 과정에서 신규 아파트 공급 감소→기존아파트 희소성 증가→신규아파트 프리미엄 형성이라는 연쇄반응이 일어난다. 둘째, 내부요인에 의한 경우다. 대표적인 예가 ‘학군’이다. 학군 선호지역 내 거주자들은 자녀 교육을 위해 이사를 꺼리기 때문에 자연스럽게 전세매물 품귀현상이 일어나고, 이로 인해 매매가격 또한 동반상승 하게 된다.

그럼 지금처럼 폭등하는 서울 집값은 언제쯤 안정될까?
현재 상황으로는 쉽게 예측하기 어렵다. 다만 최근 몇 년간 지속되어온 저금리 기조 하에 시중 유동자금이 풍부해지고 있고, 베이비부머 세대의 은퇴 후 노후대비 목적인 수익형 부동산 투자증가 추세 역시 당분간 유지될 전망이다. 특히 올해부터는 다주택자 양도소득세 중과제도 시행으로 매물 잠김 현상이 심화되면서 수급불균형 문제가 더욱 심각해질 것으로 보인다.

오늘은 서울 집값이 장기적으로 우상향하는 이유에 대해 알아보았다. 많은 도움이 되었길 바란다.