최근 정부에서는 서울 집값 안정화를 위해 여러가지 정책을 시행하고 있지만 아직까지는 큰 효과를 보지 못하고 있다는 평가가 많습니다. 특히나 작년 8월 이후 지속적으로 증가하던 서울 아파트 입주 물량이 올해 2분기 들어 크게 줄어들면서 전세난이 더욱 심해질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 실제로 최근 부동산 114 조사에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 5천 가구로 지난해 같은 기간(2만 6천 가구)과 비교하면 절반 수준입니다. 이처럼 입주 물량이 줄면 주택 공급 부족 현상이 나타나 매매가격뿐만 아니라 전셋값 상승 압력도 커지게 됩니다. 이러한 상황에서 현재 진행중인 사전청약 또한 높은 경쟁률을 기록하면서 청약 당첨만을 기다리는 수요자들이 늘고있습니다. 하지만 이렇게 많은 사람들이 몰리면서 오히려 내집마련 기회가 멀어질수도 있다는 우려섞인 목소리도 나오고 있습니다. 그렇다면 과연 어떤 전략을 세워야할까요?
입주물량감소란 무엇인가요?
입주물량감소란 말 그대로 입주물량이 줄어드는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 신규아파트 분양시장에서의 공급량이 줄어든다는 뜻이죠. 따라서 기존주택 시장에서도 영향을 미치게 되는데요, 예를들어 A라는 지역에 새 아파트 단지가 들어선다고 가정했을때, 해당지역 인근에 거주 중인 주민들은 새로 들어서는 아파트로의 이사를 희망하게 되고, 자연스레 주변 시세가 오르게됩니다. 반대로 새로운 아파트 건설이 중단되거나 지연된다면 어떨까요? 아무래도 이전만큼 인구 유입이 이루어지지 않아 결국엔 빈집이 발생하거나 혹은 다른 지역으로의 인구 유출이 일어나게 될겁니다. 이로인해 전체적인 경기 침체까지도 나타날 수 있죠.
입주물량감소 시 나타나는 현상은 무엇인가요?
앞서 말씀드린것처럼 입주물량감소는 비단 한 지역에만 국한되는 문제가 아닙니다. 전국적으로 나타나고 있으며, 그로 인해 우리나라 경제 전반에 걸쳐 악영향을 미치고 있습니다. 우선 첫번째로는 미분양문제가 나타납니다. 앞서 언급했듯이 특정 지역에 신축 아파트가 들어서면 근처에 살고있는 주민들은 자연스럽게 새집으로 이사가고 싶어하기 마련입니다. 그래서 집주인 입장에서는 세입자를 구하기 어려워지고, 자연히 공실이 발생하며 수익성 악화로 이어지게 되죠. 두번째로는 역전세난입니다. 위 사례와는 반대로 이미 지어진지 오래된 구축 아파트라면 얘기가 달라집니다. 아무리 좋은 입지라고 해도 시간이 지날수록 노후화가 진행되기 때문에 선호도가 떨어지게되고, 그러다보면 임대수요 역시 줄어들게 되겠죠. 그렇게 되면 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생하기도 합니다. 마지막으로는 깡통전세 입니다. 만약 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 주인이 돈이 없어서 계속해서 월세 또는 전세보증금을 반환하지 못한다면 어떻게 될까요? 최악의 경우 경매로 넘어가게될텐데, 이럴경우 낙찰자가 인수해야하는 금액이 존재하므로 손해보는 일이 생길수밖에 없습니다.
지금까지 입주물량감소시 일어나는 현상들을 살펴보았는데요, 이제부터는 이를 해결하기 위한 방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 첫번째로는 재건축/재개발 규제 완화 및 활성화입니다. 재개발·재건축 사업장에선 조합원분을 제외한 나머지 세대를 일반분양하는데, 이때 나오는 세대수가 많을수록 그만큼 투자가치가 높아지겠죠? 다만 투기과열지구 지정 등 각종 규제로 인해 제한되어있지만, 최대한 빠른 시일내에 풀어주는 것이 좋을 것 같습니다. 두번째로는 민간택지 분양가상한제 폐지입니다. 물론 부작용이 많이 예상되지만, 당장 눈앞에 닥친 현실을 고려한다면 어쩔 수 없을 것 같네요. 세번째로는 다주택자 양도세 중과 한시적 유예입니다. 현 정부 들어서 강력한 부동산 대책을 발표함으로써 세금부담이 커진 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 버티고있는데요, 내년 4월이면 양도소득세율이 대폭 인상되므로 그때까지만이라도 한시적으로 유예시켜준다면 조금이나마 숨통이 트이지 않을까 싶습니다. 네번째로는 임대차보호법 개정입니다. 전월세신고제 도입이라든지 전월세상한제 실시 등 다양한 방안이 논의되고 있으니 하루빨리 개선되었으면 좋겠네요. 이상으로 입주물량감소현상에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.
