일본의 미친 집값, 한국은?

일본하면 떠오르는 이미지 중 하나인 ‘도쿄’ 일본어로는 토쿄라고 부르는데요. 우리나라 사람들이 많이 방문하는 관광지이기도 하고, 최근에는 방탄소년단(BTS) 멤버 지민이 유학생활을 했던 곳이라 화제가 되기도 했죠. 그래서 많은 한국인들이 동경하기도 하는 도시입니다. 하지만 이렇게 유명한 만큼 물가도 비싸고 살기 힘든곳이라는 인식도 강한데요. 실제로 그럴까요? 이번 포스팅에서는 왜 그렇게나 비싸기로 유명한 도쿄의 집값이 비싼지 알아보겠습니다.

왜 하필 도쿄인가요?
사실 서울과 비교했을 때 면적으로는 약 2배 이상 차이가 나지만 인구수는 거의 비슷합니다. 그리고 1인당 GDP 또한 세계 5위 수준으로 높은 편이죠. 이처럼 다른 나라 대도시들과 비교해도 전혀 손색이 없는데 어째서 유독 도쿄에만 관심이 쏠리는 걸까요? 그것은 바로 지리적 위치 덕분입니다. 대한민국 국민이라면 누구나 알고있는 미국의 뉴욕, 영국의 런던, 프랑스의 파리 등 대부분의 선진국 도시는 유럽에 위치해있습니다. 반면 아시아권 국가중에선 유일하게 일본만이 섬나라죠. 그렇기 때문에 태평양 연안 지역 전체가 항구도시이며 교통망이 발달되어있어 물류 이동이 편리하다는 장점이 있습니다. 게다가 경제 중심지인 도쿄와는 항공편 연결도 잘되어있기 때문에 해외 진출입이 용이하답니다.

인구 밀도가 높아서 그런건가요?
물론 인구밀도가 높다는 점도 무시할 수 없습니다. 특히 도쿄 내에서도 신주쿠구, 시부야구, 이케부쿠로구는 무려 100만명이 넘는 인구가 살고있는데요. 물론 오사카 같은 경우엔 도심지역임에도 불구하고 70만명밖에 되지 않습니다. 따라서 단순 수치로만 봤을때는 도쿄가 훨씬 높다고 볼 수 있죠. 그러나 실질적으로 따져보면 그렇지 않습니다. 왜냐하면 실제 거주자 비율을 살펴보면 외국인 비중이 높기 때문이에요. 예를 들어 부산광역시의 경우 내국인 주민등록상 인구는 354만명이지만 실거주자는 250만명이고, 김해공항 인근 국제신도시 개발지구 및 명지국제신도시 입주 예정 아파트 단지들을 모두 합치면 300만명 가까이 됩니다. 즉, 타지인들의 유입이 많다는 뜻이죠.

그럼 뭐가 문제라는 건가요?
그렇다면 과연 어떤 점이 문제일까요? 앞서 말씀드렸듯이 땅값이 비싸다는것 자체가 문제라기보다는 오히려 너무 비싸서 문제랍니다. 부동산 업계 관계자분께 들은 말씀이지만 현재 평당 4천만원 이하 매물은 아예 없다고 합니다. 심지어 강남보다도 비싸다고 하니 실로 어마어마하죠. 그렇다면 도대체 어떻게 해서 이토록 비싼걸까요? 첫번째 원인은 역시 수요공급의 법칙입니다. 공급량 대비 수요량이 많기 때문에 자연스럽게 가격이 올라가는거죠. 두번째 원인은 아무래도 인프라 구축비용이겠죠. 일단 공항이 가깝다는건 그만큼 접근성이 좋다는 뜻이니 비행기값+시간절약 효과를 누릴 수 있고, 지하철 노선도도 거미줄처럼 촘촘히 깔려있어서 어디든 쉽게 갈 수 있다는 장점이 있습니다. 세번째 원인은 다름아닌 정치문제입니다. 아베 신조 총리 집권 이후 계속해서 진행되고 있는 경기부양책 정책덕분에 일자리가 늘어나고 실업률이 감소하면서 젊은 세대층의 소득수준이 증가했고, 자연스레 주택구매 여력이 상승했습니다. 네번째 원인은 저출산 고령화 사회로의 진입입니다. 출산율 저하로 인해 생산가능인구가 줄어들면서 노동력 부족 현상이 발생하였고, 이로인해 임금상승 압력이 거세지면서 결국 인건비 부담이 커지게 되었습니다. 다섯번째 원인은 각종 규제정책입니다. 대표적으로 2018년 7월 시행된 토지거래규제 강화 조치가 있겠네요. 여섯번째 원인은 투기세력입니다. 원래 버블경제 시절이었던 1990년대 후반까지만 해도 도쿄 외곽 위성도시였던 치바현 마쿠하리 신도심 일대는 허허벌판이었다고 해요. 그러다가 2000년대 초반 IT기업들이 대거 이주하면서 지금의 모습을 갖추게 되었다고 하는데요. 이때 일부 세력들이 시세차익을 노리고 대량 매입 후 되팔면서 거품이 끼었고, 이것이 오늘날까지도 이어지고 있다고 하네요.

지금까지 도쿄 집값이 비싼 이유에 대해 알아보았는데요. 결론적으로 정리하자면 다음과 같습니다. 첫째, 풍부한 유동성 둘째, 뛰어난 교통망 셋째, 다양한 문화시설 넷째, 강력한 정치체제 다섯째, 안정적인 주거환경 마지막으로 치솟는 지가상승률 입니다.