수도권은 몰라도, 서울은 반드시 오른다(Feat. 강남구 서초구 송파구 용산구 성동구 마포구 영등포구 강동구 광진구 양천구 강서구 서대문구 은평구 종로구 중구 동대문구 중랑구 노원구 도봉..

최근 들어 지방 아파트값이 폭등하면서 사람들이 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 서울로 다시 돌아오고 있다고 합니다. 하지만 정작 서울 집값은 계속해서 하락하고 있고, 심지어 최근에는 하락세가 더욱 두드러지고 있죠. 이처럼 전국 주택시장과 달리 유독 서울에서만 약세장이 지속되는 이유는 무엇일까요?

서울집값이 떨어지는 이유는 무엇인가요?
가장 큰 이유는 공급과잉입니다. 지난 몇 년간 정부에서는 수요억제책인 대출규제, 세금강화 등을 시행하며 다주택자들을 압박했습니다. 그러자 똘똘한 한 채만을 보유하려는 심리가 강해지면서 강남권 재건축 단지나 신축아파트 위주로 매수세가 몰렸고, 결국 일부 인기지역에만 수요가 집중되면서 나머지 지역은 소외되었죠. 특히 2017년 이후부터는 입주물량이 크게 증가했는데, 올해 역시 역대급 물량이 대기 중이라 당분간 이러한 추세는 유지될 것으로 보입니다.

그럼 앞으로 서울 집값은 어떻게 될까요?
현재 상황으로는 상승보다는 하락쪽에 무게가 실립니다. 먼저 현재 시장상황을 살펴보면, 매매가격지수 변동률 그래프 상에서도 알 수 있듯이 작년 하반기부터 하락폭이 확대되고 있으며, 전세가격 또한 2018년 10월경부터 본격적으로 하락하기 시작했습니다. 게다가 2019년 1분기 거래량 감소폭(전년동기대비) 및 2분기 거래량 감소폭(전분기대비) 모두 최대치를 기록했으며, 6월 초순까지의 거래량 추이를 보더라도 전년동기대비 약 60% 이상 감소했음을 알 수 있습니다. 즉, 거래절벽 현상이 심화되고 있다는 뜻이죠.

그렇다면 지금이라도 서울집을 사야할까요?
저평가된 곳이라면 투자가치가 있겠지만, 그렇지 않다면 신중하게 접근해야한다고 생각합니다. 우선 당장 내년부터 2021년까지 예정된 입주물량만으로도 충분히 부담스러운 수준이기 때문에 단기적으로는 보합세 또는 소폭 하락장을 예상하지만, 장기적으로는 인구감소 영향으로 인해 점차 안정화될 것으로 전망됩니다. 따라서 향후 5년 이내에 매도 계획이 있다면 매수시점을 조금 늦추고, 중장기적으로 보유할 계획이라면 입지 좋은 곳 중심으로 선별투자 하는 것이 좋을 것 같습니다.

부동산이라는 자산은 주식과는 다르게 장기간 동안 꾸준히 우상향한다는 특징이 있지만, 반대로 단기간 내에 급등락하기도 하죠. 그래서 항상 리스크관리가 중요한데요. 무리한 대출을 받아 매입하거나, 묻지마식 투자를 하게 되면 자칫 낭패를 볼 수 있으니 주의하시기 바랍니다.