부동산 경매, 입찰 전 꼭 알아야 할 5가지(권리분석하는법)

경매 공부를 하다보면 제일 처음 접하게 되는 용어가 바로 '권리분석'입니다. 하지만 이 단어 자체가 너무 어렵고 생소해서 지레 겁먹고 포기하시는 분들이 많은데요. 그래서 이번 시간에는 초보자분들도 쉽게 이해할 수 있도록 간단한 개념과 더불어 실제 사례를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

권리분석이란 무엇인가요?
권리분석이란 부동산 등기부등본 등 공적 기록에 표시되는 권리관계뿐 아니라 유치권, 법정지상권 같은 보이지 않는 권리까지도 분석함으로써 낙찰자가 인수해야 하는 금액 또는 임차인 보증금 인수 여부를 파악하는 과정을 말합니다.

권리분석 시 주의사항은 무엇인가요?
부동산 투자에서는 수익률만큼 중요한 것이 안정성이기 때문에 권리분석 단계에서부터 신중하게 접근해야 합니다. 우선 말소기준권리를 찾고 해당 권리 이하로는 모두 소멸된다는 원칙을 숙지하세요. 또한 선순위임차인(말소기준권리보다 앞서 전입신고 및 점유)이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 있다면 입찰보증금을 떼일 위험이 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

실제 사례로 보는 권리분석
아래 물건은*****************에 위치한 아파트입니다. 감정가는 5억원이며 1회 유찰되어 최저매각가격은 4억원입니다. 현황조사서상 채무자 겸 소유자가 점유 중인 것으로 보입니다. 매각물건명세서 상 특이사항은 없으며 최선순위 설정일자 역시 2018년 6월 19일로 말소기준권리 이후이므로 모든 권리는 소멸됩니다. 따라서 본 건은 안전한 물건이라 판단됩니다.
하지만 위 내용만으로 안심하기엔 이르죠. 아래 그림을 보시면 근저당권자 박OO씨가 임의경매를 신청했습니다. 즉, 채권자인 박OO씨가 배당받을 금액이 없어 무잉여 기각 처리될 경우 법원 직권으로 경매가 취소될 수 있다는 뜻입니다. 이럴 경우 다음 회차 때 다시 진행되기 때문에 자칫 잘못하면 오랜 기간 기다려야 하거나 최악의 경우 입찰보증금을 날릴 수도 있습니다. 그러므로 항상 여러 가지 상황을 고려하며 신중히 입찰에 참여하시기 바랍니다.
오늘은 이렇게 권리분석에 대해 알아보았습니다. 앞으로는 더욱더 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.