초보자도 할 수 있는 부동산 경매 권리분석법(1편)

경매란 채무자가 약속한 기간내에 돈을 갚지 않을 경우 채권자가 법원에 의뢰하여 강제로 매각하게 하는 제도입니다. 이 때 입찰자는 물건을 낙찰받아 소유권을 취득하기 위해 경쟁입찰을 하게 됩니다. 하지만 이러한 과정에서 여러가지 변수들이 발생하는데 이를 방지하기 위해서는 철저한 권리분석이 필요합니다. 이번 시간에는 부동산 경매 시 반드시 알아야 할 권리분석방법에 대해 알아보겠습니다.

권리분석이란 무엇인가요?
권리분석이란 해당물건(부동산)에 대한 하자여부를 파악하는 작업으로서 임차인현황조사, 등기부등본 등 각종 공부서류 검토, 현장답사 등을 통해 이루어집니다. 만약 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 소멸되기 때문에 인수되는 권리가 없다면 안전한 물건이지만 반대로 선순위임차인이 존재하거나 유치권신고가 되어있다면 위험한 물건이므로 주의해야 합니다.

말소기준권리란 무엇인가요?
말소기준권리란 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 설정된 권리를 말합니다. 즉, 어떠한 권리가 말소기준권리인지 알면 후순위 권리들은 모두 소멸된다는 의미입니다. 예를 들어 2018년 1월 1일 A은행으로부터 B씨에게 5억원의 근저당권이 설정되었고 같은 날 C씨로부터 D씨에게 2억원의 근저당권이 설정되었다면 두 사람의 근저당권은 모두 말소기준권리가 되고 나머지 E씨의 근저당권과 F씨의 근저당권은 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리가 있는지 어떻게 알 수 있나요?
해당 사건의 서류들을 열람하면 ‘매각물건명세서’라는 문서를 찾아볼 수 있습니다. 매각물건명세서는 현황조사서 및 감정평가서 내용을 토대로 작성되며 아래와 같은 사항을 기재하도록 되어있습니다.
- 최선순위설정일자: 최초근저당권 또는 가등기담보권 설정일자
- 배당요구종기: 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청 여부
- 점유자 성명/주소/전입일자: 전입세대열람내역확인
- 보증금/차임액: 임대차계약서상 확정일자 부여 여부
- 비고: 대항력있는 임차인 혹은 유치권 신고 내역
위 항목중 한 가지라도 누락되어 있다면 의심해볼 여지가 있으며 특히나 미배당보증금이 예상될 경우 명도저항이 심할 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

유치권이란 무엇인가요?
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 공사대금을 받지 못한 공사업자가 건물을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리라고 이해하시면 됩니다. 다만 유치권은 성립요건이 까다롭기 때문에 실제 유치권이 행사되는 경우는 많지 않습니다.

특수물건 투자시 유의사항은 무엇인가요?
특수물건이라 함은 주로 지분경매, 대지권미등기, 토지별도등기, 위반건축물, 불법건축물, 재매각사건 등 다양한 유형의 문제가 얽혀있는 물건을 말합니다. 특수물건은 법률지식 뿐만 아니라 건축관련 지식 또한 요구되므로 초보자라면 가급적 피하는 것이 좋습니다. 그러나 경험이 풍부한 고수에게는 오히려 수익률 높은 좋은 기회가 될 수 있으니 자신의 상황에 맞게 적절히 활용하시기 바랍니다.

오늘은 경매투자시에 필수적으로 알아야 할 권리분석에 대해 알아보았습니다. 아무리 강조해도 지나치지 않은 만큼 꼼꼼하게 체크하셔서 성공적인 투자 하시기 바랍니다. 감사합니다.