부동산 경매 초보자가 알아야 할 권리분석 기초편

경매란 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있는 아주 좋은 제도입니다. 하지만 그만큼 위험부담도 크기 때문에 많은 공부가 필요한데요. 이번 글에서는 경매 투자시 알아야 하는 권리분석방법에 대해 알아보겠습니다.

권리분석이란 무엇인가요?
권리분석이란 해당 물건(부동산)에 대한 가치판단과 낙찰 후 인수해야되는 권리 및 금액 등을 파악하는 과정입니다. 쉽게 말해 내가 이 물건을 얼마에 사면 나중에 손해보지 않고 팔 수 있을까? 를 판단하는 과정이라 보시면 됩니다.

권리분석 어떻게 해야하나요?
권리분석은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫번째로는 말소기준권리를 찾고 소멸여부를 따져보는 것이고, 두번째로는 임차인의 대항력 여부를 따지는 것입니다.

말소기준권리가 뭔가요?
말소기준권리는 앞서 말씀드린 바와 같이 근저당, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 중 가장 빠른 날짜를 말합니다. 즉, 등기부등본상 위 네가지중 한가지라도 있으면 그것이 말소기준권리가 되고 이후 모든 권리는 소멸됩니다.

임차인의 대항력은 어떤건가요?
임차인의 대항력은 전입신고+점유 입니다. 만약 A라는 사람이 2019년 1월 1일에 전입신고를 하고 점유를 했다고 가정하면 2020년 1월 1일 0시에 대항력이 발생하게 됩니다. 따라서 2021년 1월 1일 00:00분 이전에 B라는 사람이 소유권이전등기를 하게 되면 A씨는 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

그럼 왜 이렇게 복잡한걸 다 알아야 되나요?
네 그렇습니다. 우리나라 법원은 국민들이 모두 법률전문가가 아니기 때문에 이해하기 어려운 용어들을 많이 사용하는데요. 그래서 이러한 부분을 악용해서 허위 유치권 신고나 위장전입등 사기꾼들이 판을 치고 있습니다. 그렇기 때문에 조금 어렵더라도 꼼꼼하게 알아보고 진행하시는것이 좋습니다.

오늘은 경매투자시 반드시 알아야하는 권리분석에 대해 알아보았습니다. 앞으로는 더욱더 어려워질 예정이니 지금부터라도 차근차근 준비하셔서 성투하시길 바라겠습니다. 감사합니다.